在選擇地下防水系統時，我們的口號是“保守”，因為做地下防水只有一次機會。建筑師和防水設計人員在選擇防水系統前必須考慮以下各點：用途、地下水位、土壤特性、基層穩定性、施工順序、擬使用產品的跟蹤記錄、風險與成本、施工的難易等。
用途
設計中要考慮的重要因素包括使用空間對滲漏風險的容許程度以及對濕度的敏感度，例如像書庫、藝術品儲藏室以有計算機設備、電氣開關設備和醫療設施的地方，滲漏是不允許的，這些地方對濕度也有嚴格的要求。在有些敏感的部位，漏氣可能也象漏水一樣有害。上述這些地方正確的卷材防水設計，應采用低透氣卷材并鋪貼在迎水面上。
土壤特性
防水材料的獨特之處在于它們暴露在非常嚴酷的環境中，而且防水面所處的環境幾乎不發生變化，例如地下水會存在數周或更長時間，而屋面系統上的水通常2~3天就沒有了。
還要考慮的一個環境因素是土壤的特性。土壤中的化學物質會對某些材料產生不利影響，設計時應了解土壤中存在什么化學物質。地下水中的酸性和堿性物質可以加速混凝土和鋼筋的性能下降；地下水中的鹽會腐蝕混凝土中的鋼筋；硫酸鹽可與硅酸鹽水泥發生反應，使混凝土內部產生應力引起裂縫、剝落；另外還有一些化學物質也對防水有影響，包括氫氧化鈣、油及肥料中的化學物質。
土壤的物理性質對防水的影響也必須考慮。低滲透性的粘土使地下靜水壓減小。靜水壓的強度和本質迫使水進入孔、冷接縫和巖石空隙中。靜水壓還可能使小的缺陷成為滲漏源。
地下水位
地下水位的高度是一個重要的考慮因素，它不僅決定需要防水的類型，還決定按照規范是否要求防水。國際建筑規范要求所有地下構筑物當其底板離地下水位小于15cm時都要防水和防潮。防水應當按照現場的最高地下水位高度設計。
從福州金山某公寓建筑物看防水問題
一、工程概況
該公寓為在建項目，工程已基本施工完畢。該項目地下三層，地下室主要作為車庫使用，兼作戰時人防，地上一至五樓為商鋪，五層以上為商品房。該工程南臨閩江，地下水非常豐富。
近期，該建筑物陸續出現了一些滲漏現象，該地下室底板防水在底板與細石混凝土面層之間設置排水板，側墻西、南、北面為鋼筋混凝土墻，而東面即為磚墻，均設置了涂膜防水層，地下室頂板土方已回填，但并未作防水處理。外墻為陶粒輕質砌塊，且未做防水處理。
二、現場滲漏情況及其滲漏隱患概述
在勘查過程中，發現該項目地下室、外墻等部位均出現了不同程度的滲漏，其中地下室尤其嚴重。衛生間防水施工質量較差，存在滲漏隱患。
1、外墻滲漏情況
現場查勘時，發現在冬季小雨的情況下，外墻已出現不少滲漏現象，因外墻不設置防水層，該建筑物外墻在冬季小雨的情況下已經造成了不同程度的滲漏，在一些薄弱位置如混凝土與砌體交接處等位置出現了滲漏的現象，預計在春、夏雨季來臨時，將會出現更多、更大范圍的滲漏情況，到時將會嚴重影響入住業主的起居生活。
2、地下室滲漏情況
地下室幾乎所有穿樓板管道邊均出現了滲漏現象，頂板局部出現滲漏;側墻除靠南面稍好，只有局部滲漏外，其余墻體均出現了嚴重的滲漏現象，特別是東面磚墻位置幾乎全部滲水;地下室三層底板積水嚴重，部分無積水位置有滲水跡象。
3、衛生間防水施工情況
(1)、部分衛生間墻面瓷片已施工完畢，但還未進行防水處理。衛生間不做防水處理，在裝修完畢投入使用時，水會透過沉槽底板管根等薄弱位置和衛生間墻側壁滲至下層或衛生間墻背面，破壞裝修層，給業主的起居帶來極大的不便。
(2)、部分衛生間已做防水處理，但施工質量很差。防水施工前基層不做處理，基層粗糙不平，遺留水泥砂漿未清理干凈，從側壁防水層看，防水層厚度明顯不足，防水層根本起不了防水的作用。防水層施工完畢后不作保護，明顯見到防水層已遭破壞，且管道根未做特殊處理，存在很大的滲漏隱患。
三、滲漏可能造成的后果
防水在整個建筑工程造價中所占的比往往不高，在國內一般只占3%左右，但是對真正對防水重視的建筑物卻連3%都沒有。在建筑物中，最容易出現的就是防水滲漏的問題，而且建筑物的滲漏往往會帶來一連串的不良后果：
1、地下室及其他結構的滲漏除了會影響其室內功能的使用外，滲漏水還會引發混凝土內部堿環境的破壞、溶蝕、鋼筋銹蝕等，最終降低結構的強度、減少建筑物的使用壽命。
2、外墻、衛生間、屋面的滲漏會影響入住業主的生活起居。嚴重的話可能會因此引起業主的不滿而導致影響房地產商的信譽。
3、防水滲漏所造成的返修費用往往是原防水層造價的十倍甚至百倍。除了給建設單位造成巨大的經濟損失外，一些特殊部位如地下室底板、變形縫等的返修防水效果往往無法保證，還會造成建設單位往后在管理上的人物、物力的極大浪費。
四、滲漏原因分析
通過對現場實際滲漏情況的分析，導致其滲漏或存在滲漏隱患主要有以下原因：
1、設計單位設計欠妥
按建筑物的使用功能，本工程的地下室防水設防等級應為二級以上，按《地下工程防水技術規范》GB50108-2008的要求，必須設置二道以上的防水層(其中一道為混凝土結構自防水，且應再按規范設置一道柔性外包防水層)。該地下室底板部分外墻為輕質磚砌塊，且為后砌，根本無法在其外面做外包防水層，因而該部位出現了嚴重的滲漏現象。
另外，按福建省《建筑防水工程技術規程》，本工程外墻除要掛鋼絲(板)網、用聚合物等水泥砂漿找平外，還須設置一層聚合物水泥防水涂料。本工程并未設置防水層，是外墻滲漏的根源。
2、建設單位對防水工程重視程序不夠
為搶工期，本地下室頂板未做防水層，就已經回填土方，進行室外附屬設施施工。現地下室樓板管口基本都出現了滲漏，局部樓板也出現了滲漏現象。隨著春夏雨季的來臨，頂板積水更多，還會出現更大范圍的滲漏，嚴重的話甚至會影響地下車庫的使用。
3、監理單位對防水工程監管不嚴
發現設計單位的設計不足、監管施工單位工程質量是監理單位的職責。但監理單位在整個過程中既沒有發現并指出設計單位在防水工程設計上的不足，也沒有發現施工單位防水施工質量存在的問題，也是造成不能解決地下室工程滲漏的原因之。
4、施工單位防水分項工程施工質量存在問題
據建設單位施工現場負責人所述，本工程地下室部分外墻是設置了外包柔性防水層的，加上結構混凝土自防水，是完全能夠達到二級防水等級的，但地下室還是出現了嚴重的滲漏現象，這主要是施工單位防水施工質量存在問題所致。
從衛生間防水施工情況看，存在著找平層施工質量差、防水層厚度不足、防水細部節點不做特殊處理等問題，這使衛生間存在著嚴重的滲漏隱患。
五、解決方案
由此可見，建筑物的防水系統除承擔防水功能外還應該具有保護結構的防護功能，其重要性不言而喻。所以，我們應該從建筑物的立項設計開始到建筑物的建設完成投入使用的整個建設過程，對建筑物的防水予以足夠的重視。作為建設單位，要想解決已建建筑物的滲漏問題及避免新建建筑物出現相同滲漏情況，應從以下幾個方面加以注意：
1、在設計上，要求設計師嚴格按照國家、地區相關的防水技術規范要求進行專門的防水設計。有必要的話，邀請專業的防水技術公司提供專業技術意見或參與防水的設計;
2、在材料的使用上，要選用國家著名防水品牌的防水產品，且在使用前嚴格按規范要求進行原材料的抽樣報驗;
3、在施工上，由專業的防水施工單位進行防水工程分包施工，以保證防水工程的施工質量;
4、在管理上，監理單位、建設單位要加強對防水質量的監控，嚴格按照國家相關規范要求進行閉水試驗，并對防水成品進行抽樣檢驗，以確保防水層的防水效果;
5、在對已出現滲漏現象部位的處理上，應由有經驗的專業防水施工單位根據實際情況編制切實可行的防水堵漏方案，并由建設單位擇優選取，及時進行防水堵漏施工。
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